OSNOVE PROCENA IMOVINE

1. Procena imovine

Način izračunavanja, ili vrednost naznačena u proceni ili izveštaju o proceni ili celokupan postupak određivanja vrednosti imovine.

2. Vrste vrednosti

Bibliografija obiluje sa različitim vrstama vrednosti: komercijalna, objektivna, stvarna, maksimalna, vrednost trenutne fiskalne godine, računovodstvena, amortizovana… Važeći standardi se odnose na „tržišnu vrednost“.

3. Tržišna vrednost

Tržišna vrednost se odnosi na vrednost po kojoj imovina može bit prodata na dan procene od strane voljnog prodavca zainteresovanom kupcu, pod sledećim uslovima:

• • • Dve ugovorne strane nemaju drugu povezanost osim kroz specifičnu transakciju, poseduju dovoljno saznanja o objektu transakcije i nisu pod prinudom
    • Postoji adekvatan marketing namere da se proda imovina
    • Postoji dovoljan vremenski period u kome bi se pregovaralo o prodaji, odnosno u kome je predmet prodaje izložen tržištu
    • Transakcija ne sadrži neke specifične opšte uslove, specifične uslove plaćanja, ustupke, ugovore o zakupu neketnine od strane prodavca I kupci nemaju neki poseban interes u predmetnoj imovini

4. Osnove procena

Osnove procena su kombinacija:

• • • Jedinstvene platforme o principima procene, odnosno standarda
    • Priznatih metodologija koje su deo pomenutih standarda

     Osnove procena su zajednički usvojili Korisnik procene I Procenitelj I one treba da budu u funkciji svrhe izrade izveštaja o proceni vrednosti.

5. Glavne metode procene

• Komparativna metoda koja se zasniva na cenama postignutim u nedavno ostvarenim tržišnim transakcijama uporedive imovine I oglašenim prodajnim cenama, uzimajući u obzir različitosti komparativa od procenjivane imovine I visine uticaja tih različitosti na prodajnu cenu.
• Prihodovna metoda po kojoj se vrednost imovine određuje pomoću kapitalizacije prihoda od imovine, bilo da se radi o renti ili prihoda od poslovanja. Kapitalizacija se vrši pomoću:
• Direktne kapitalizacije ili
• Analize diskontovanja novčanog toka
• Troškovna metoda ili metoda amortizovanog troška zamene je zasnovana na amortizovanom trošku zamene nepokretnosti tj. troškovima koje bi imao investitor za izgradnju identičnog objekta, uknjučujući naknade advokata, agenata nekretnina, projektanata I drugih konsultanata, taksi I kamata kapitala tokom perioda izgradnje, umanjene zbog Na vrednost dobijenu metodom amortizovanog troška zamene jednog ili više objekata dodaje se tržišna vrednost zemljišta kako bi se odredila maksimalno dostižna tržišna vrednost Imajući to u vidu, može se reći da ova metoda ne određuje tržišnu vrednost.