MASOVNA PROCENA

Veliki broj razvijenih zemalja je prihvatio koncept obračunavanja poreza na imovinu na osnovu vrednosti nepokretnosti. Kako bi bilo moguće odrediti vrednost više nepokretnosti istovremeno, pristupilo se izradi modela masovne procene vrednosti nepokretnosti. Razvijanje modela masovne procene vrednosti nepokretnosti je tema koja zaokuplja veliki broj stručnjaka u gotovo svakoj zemlji. Jedna od bitnijih uloga sistema masovne procene je obračunavanje poreza na imovinu, a bazira se na postulatima koji obezbeđuju pravičnost, jednakost i uniformnost. Sistem masovne procene. koristi veliki broj razvijenih zemalja zbog čega postoji značajna internacionalna praksa, smernice i uputstva. Rezultati koji nastaju iz sistema masovne procene su: transparentnost i otvorenost tržišta, ekonomičnost sistema, neutralnost, skladnost sa socijalnom i ekonomskom  politikom, administrativna praktičnost i drugo.  Možemo primetiti sve veći trend centralnih nacionalnih banaka u razvijenim evropskim zemaljama da predlažu korisćenje automatizovanih modela procene (AVM), koje isključuju rad kvalifikovanog procenitelja na procenama stambenih nekretnina za svrhu obezbeđenja kredita. U praksi postoji više primera primene modela automatizovanih procena, a u jednoj zapadnoevropskoj zemlji postoji mogućnost primene modela automatizovanih procena za manje rizične hipotekarne kredite, uz opravdanje da su takve procene jeftinije za potrošača finansijskih usluga i uz uslov da odobreni kredit ne moze preći 80% vrednosti tako procenjene stambene nekretnine. U razvijenim zemljama EU, za revizije postojećih procene se uveliko koriste rezultati AVM.

Masovna procena, po međunarodnim i evropskim standardima, definisana je kao proces određivanja vrednosti nepokretnosti na određeni datum, korišćenjem standardizovanih metoda nad svim podacima na tržištu nepokretnosti koje se posmatra, kao i statističko ispitivanje tih podataka u okviru posmatranog tržišta.

Masovna procena vrednosti nepokretnosti obavlja se kroz razvoj modela za vrednovanje nepokretnoti, koji se određuje prema specifičnostima svakog pojedinačnog podtržišta nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije. Sistem masovne procene vrednosti nepokretnosti sastoji se od četiri podsistema (komponenti) koji se vode kao međusobno povezani informatički sistemi:

• Prikupljanja podataka za procenu i podataka sa tržišta nepokretnosti
• Obradu tržišnih podataka kroz verifikaciju, selekciju i analizu
• Definisanje modela za vrednovanje nepokretnosti (zone, formule, tabele)
• Izračunavanje vrednosti nepokretnosti

Vrednost nepokretnosti se računa na osnovu karakteristika nepokretnosti, stoga je i najteži zadatak pravi izbor parametara koji utiču na vrednost nepokretnosti. U poslednje vreme razvijene su brojne metode masovne procene vrednosti nepokretnosti, međutim metoda koja se izdvojila po svojoj jednostavnosti, primenjivosti, efikasnosti, masovnosti  jeste višeparametarska regresiona analiza.

Višeparametarska regresija je najčešće korišćena statistička tehnika koja je našla primenu i u masovnoj proceni vrednosti nepokretnosti. Višeparametarska regresija je jednostavna za korišćenje i daje mogućnostda se analizira odnos i uticaj više tržišnih faktora  kao što su površina, lokacija, spratnost, sobnost, kvalitet gradnje i druge karakteristike.

Masovna procena vrednosti nepokretnosti, po definiciji, jeste procena vrednosti grupe nepokretnosti u određenom vremenskom trenutku. Od velikog  značaja za kreiranje modela za masovnu procenu vrednosti nepokretnosti je ažurna I pouzdana baza podataka o realizovanim kupoprodajama. Ovakva baza je od koristi proceniteljima koji se bave kako masovnom, tako i pojedinačnom procenom vrednosti nepokretnosti, ali i investitorima i poreskim organima. Izrada ovakve baze podataka je u nadležnosti Republičkog geodetskog zavoda i predstavlja jedan od prioritetnih zadataka u budućnosti. Kompanija DATAINVESTMENT DOO, kao jedan od lidera u oblasti procena vrednosti nepokretnosti, na svojoj zvaničnoj internet stranici nudi opciju online procene koja predstavlja automatsku procenu vrednosti  koja se zasniva na korišćenju statističkog modela na osnovu urađenih procene u okviru same kompanije i ostvarnih prodaja  koje su preuzete sa baze RGZ –a.