Nekretnine se obično drže u sklopu većeg portfolija, a generalno se smatra alternativnim investicionom klasom. A zašto je to tako? Nepokretnost se dobro uklapa u deo portfelja, jer ima nekoliko kvaliteta koje mogu povećati povraćaj na većem portfelju ili smanjiti rizik portfolia na istom nivou povrata investicije.
Prednosti
Samo neke od prednosti posedovanja nekretnine su navedene u tekstu koji sledi:
- Sposobnost uticanja na performanse – Nekretnina je materijalna imovina. Kao rezultat toga, investitor može izmeniti svoju materijalnu imovinu kako bi povećala svoju vrednost ili poboljšala svoj učinak. Primeri ovakvih aktivnosti uključuju adaptiranje ili novu izgradnju: zamenu krova, poboljšanje spoljašnjosti i ponovnu izgradnju zgrade sa kvalitetnijim stanarima. Investitor ima veći stepen kontrole nad performansama nekretnina u odnosu na druge vrste investicija.
- Vrednost diversifikacije – Pozitivni aspekti diverzifikacije vašeg portfolija u smislu raspodele sredstava dobro su dokumentovani. Prinosi od nekretnina imaju relativno niske korelacije sa drugim klasama aktive (tradicionalna investicione putanje kao što su akcije i obveznice), što dodatno doprinosi diversifikaciji vašeg portfelja.
- Hedž za inflaciju – Povratak prinosa od nekretnina direktno je povezan sa naplaćenim stanarinama. Neki zakupi sadrže odredbe o povećanju rente kako bi se indeksirale inflacije. U drugim slučajevima, stope iznajmljivanja se povećavaju kad god ističe rok zakupa i zakupac se obnavlja. U svakom slučaju, prihodi od nekretnina imaju tendenciju da se povećavaju brže u inflacionim okruženjima, omogućavajući investitoru da održi svoj pravi povratak prinosa.
- Povećanje prinosa – Kao deo portfelja, nekretnine vam omogućavaju postizanje veće dobiti za određeni nivo portfolio rizika. Slično tome, dodavanjem nekretnina portfoliu možete zadržati povratak prinosa portfelja uz smanjenje rizika.
Druge odrednice
Nekretnina ima i neke karakteristike koje zahtevaju posebnu pažnju prilikom donošenja investicione odluke:
- Zahteva menadžment – S nekim izuzetkom, nekretnine zahtevaju stalno upravljanje na dva nivoa. Prvo, zahteva da se bavite svakodnevnim radom imovine. Drugo, za strateško upravljanje imovinom treba razmotriti dugoročni tržišni položaj investicije. Ponekad funkcije upravljanja su kombinovane i obrađene od strane jedne grupe. Upravljanje predstavlja trošak; čak i ako ga rukovodi vlasnik – to će zahtevati vreme i resurse.
- Teško je steći – može biti izazov za izgradnju značajnog, raznovrsnog portfolija nekretnina. Kupovine treba da se vrše na različitim geografskim lokacijama i da obuhvate razne klase nekretnine, što može biti van dometa za mnoge investitore.
- Cikličnost (tržište zakupa) –Za razliku od ostalih klasa imovine, nekretnine su ciklične. Nekretnine imaju dva ciklusa: ciklus zakupa na tržištu i ciklus investiranja na tržištu. Kao i kod većine tržišta, uslovi tržišta rente diktiraju strana ponude – što je količina raspoloživog prostora (ili, slobodna mesta) i strana potražnje – što je prostor potreban za stanare. Ako se potražnja za prostorima poveća, onda će se slobodna mesta smanjiti, a nastala oskudica prostora će dovesti do povećanja zakupa. Kada stanarina dostigne ekonomske nivoe, postaje profitabilno za investitore da izgrade dodatni prostor tako da snabdevanje može zadovoljiti potražnju.
- Cikličnost (tržište investicija) – Tržište investiranja nekretnina se kreće u drugom ciklusu od tržišta zakupa. Na strani tražnje investicionog tržišta su investitori koji imaju kapital za ulaganje u nekretnine. Strana ponude sastoji se od nekretnina koje prodaju njihovi vlasnici. Ako je ponuda nekretnina koje traže kapital za ulaganje visoka, onda se cene imovine povećavaju. Kako se cene povećavaju, dodatna nepokretna imovina se stvara na tržištu kako bi se zadovoljila potražnja.
- Skuplje su za kupovinu, prodaju i operativu – Za transakcije na privatnom tržištu nekretnina troškovi transakcija su značajni u poređenju sa drugim investicionim klasama. Obično je efikasnije kupiti veće komplekse nekretnina jer možete rasporediti transakcione troškove preko veće vrednosti. Nekretnine su takođe skupe za rad jer su opipljive i zahtevaju tekuće održavanje.
- Merenje performanse – Na privatnom tržištu ne postoji visokokvalitetni benčmark sa kojim možete upoređivati rezultate vašeg portfolija. Slično tome, teško je izmeriti rizik u odnosu na tržište. Rizik i povraćaj se lako određuju na berzi, ali merenje realizacije nekretnina je mnogo izazovnije.
Iako tržištezakupa i investicija ima nezavisne cikluse, jedno ima tendenciju da utiče na drugo. Na primer, ukoliko tržište zakupa bude u padu, onda bi se porast renti trebao smanjiti. Suočeni s smanjenjem rasta zajma, investitori u nekretnine mogu gledati cene nekretnina kao previše visoke i stoga bi mogli zaustaviti dodatne kupovine. Ako se ponuda nekretnina koja traže kapitalna investiranja smanji, onda se i cene smanjuju da bi se održala ravnoteža.
Trebalo bi da budete svesni faze tržišta kada nameravate da kupujete i razmislite kako će se vrednost imovine kretati dok se kreće kroz ciklus.
