Da imate da potrošite 1 milion eura kao sigurnu investiciju u nepokretnosti, koji biste grad odabrali?
Investicioni fondovi, finansijske organizacije i krupni investitori pojedinci tradicionalno odabiru najvažnije globalne finansijske centre. Potpuno je razumljivo da gradovi koji imaju status globalnog, kao što su Njujork, London ili Hong Kong nikad neće prestati da budu atraktivne prilike za investiranje u nepokretnosti, da nikad neće izgubiti na značaju i da centralne lokacije na ovim mestima sa konstatno visokom tražnjom, a oskudicom ponude kvalitetnih nepokretnosti, uvek predstavljaju kvalitetno ulaganje.
Ali šta se dešava kad veliki broj investitora razmišlja upravo ovako i uloži novac u ovakvo, „sigurno“ mesto?
Prema istraživanju UBS-a (United Bank of Switzerland) pojedini globalni gradovi doživljavaju zabrinjavajuć i potencijalno neodrživ rast cena. A osam ovakvih finansijskih meka trpe ozbiljan rizik od potencijalno katastrofalnog mehura na tržištu nekretnina koji preti da pukne.
Svake godine, UBS izdaje svoj indeks potencijalnih mehura na tržištu nepokretnosti, a najskoriji nam otkriva nekoliko bitnih informacija. Ova švajcarska banka je označila Toronto kao potencijalno najopasniji mehur, navodeći da su se cene nekretnina udvostručile tokom poslednjih 13 godina, a tržišne rente i realni dohodak su se povećali po 5%, odnosno 10%. Međutim, Toronto nije jedini globalni grad koji doživljava ovakav scenario, tj. u kome cene nepokretnosti neobuzdano rastu pošto su Minhen, Amsterdam, Sidnej i Hong Kong iskusili povećanje cena od čak 10% samo u prošloj godini.
Godišnje povećanje od 10% može da dovede do dupliranja cena na sedmogodišnjem nivou, a mnogi finansijski stručnjaci smatraju da je ovakvo stanje alarmantno i neodrživo.
Indeks vrednosti preko 1.5 se smatra vrlo zabrinjavajućim i nosi izvestan rizik od pucanja mehura, a čak 8 gradova ulazi u ovu kategoriju: Toronto, Štokholm, Minhen, Vankuver, Sidnej, London, Hong Kong i Amsterdam. U najgoroj situaciji je pomenuti Toronto, sa indeksom 2.12, a u stopu ga prate Štokholm i Minhen, sa 2.01, odnosno 1.92.U nešto boljoj situaciji su Pariz (1.31), San Francisco (1.26), Los Angeles (1.13), Cirih (1.08), Frankfurt (0.92), Tokio (0.90) i Ženeva (0.83). Indeksi u ovom rangu (od 0.5 do 1.5) ukazuju na to da su nepokretnosti u ovim gradovima precenjene, odnosno da su cene ekonomski neopravdano visoke i da dalji rast može dovesti do naduvavanja balona.
Lepa ilustracija je podatak da u Honk Kongu morate da radite, kao visoko obrazovani zaposleni sa iskustvom, više od 22 godine kako biste si priuštili stan u okolini centra grada povšrine 60 m2. Pre deset godina ovaj period je bio samo 12 godina. Poređenja radi, u Milanu je situacija sledeća: za stan iste površine potrebno je da radite 5,7 godina sa prosečnim primanjima. Sledeći na listi su London i Pariz, u kojima morate da radite duže od 17 godina za stan iste površine. Takođe, da bi Vam se stan kao investicija isplatio, najduže ćete morati da čekat u Cirihu, Parizu, Singapuru i Mihenu, preko 35, pa i do 40 godina. Vrlo blizu su Hong Kong, Vankuver, Milano i Štokholm.
Jasno je da se tržište nepokretnosti ponovo zahuktava na nivou globalnih centara, zahvaljujući pre svega niskim prinosima na investicije u drugim sektorima i generalno jeftinom novcu, stoga mnogi stručnjaci preporučuju oprez prilikom procene isplativosti daljeg ulaganja na ovim tržištima i prilikom procene realne tržišne vrednosti nepokretnosti na ovim lokacijama.
