Rimsko pravo je onemogućavalo odvajanje zemljišta i zgrade i podelu zgrade po spratovima zbog poštovanja principa jedinstva nepokretnosti. Načelo superficies solo cedit predstavlja pravilo prema kome građevina podignuta na nekom zemljištu deli sudbinu tog zemljišta i pripada njegovom vlasniku.
Savremena evropska kontinentalna prava odstupila su od načela pravnog jedinstva zemljišta i zgrade i regulisale svojinu na posebnim delovima zgrade. Veći deo izgrađenog građevinskog zemljišta u našoj zemlji decenijama bio u državnoj svojini. U tom slučaju vlasnik zgrade je imao samo pravo korišćenja na zemljištu i zemljištem se nije moglo prometovati, te je narušen princip jedinstva nepokretnosti.
Prema Zakonu o državnom premeru i katastru (“Sl. glasnik RS”, br. 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015 – odluka US, 96/2015 i 47/2017) registruju se zasebno zemljište i objekat i nosioci prava na njima. Na prvi utisak nema smetnje da se prometuje ili založi izgrađeno građevinsko zemljište bez objekta, međutim to bi značilo kršenje principa jedinstva nepokretnosti. Princip jedinstva nepokretnosti znači da, u pravnom smislu, zemljište i sve ono što je s njim trajno spojeno predstavlja jedinstven predmet prava svojine.
Ovaj princip proizlazi i iz člana 3. Zakona o prometu nepokretnosti iz 2014, sa izmenama, gde se jasno navodi veza zemljišta sa zgradom kada je predmet prometa zgrada, ali se jednako primenjuje i kada je predmet prometa zemljište.
*
Član 3 (st.1)
Prenosom prava svojine na zgradi, odnosno drugom građevinskom objektu, istovremeno se prenosi i pravo svojine na zemljištu na kojem se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
*
Stupanjem na snagu Zakona o planiranju i izgradnji (11.9.2009) pravo korišćenja etažnih vlasnika na zemljištu za redovnu upotrebu zgrade pretvoreno je u pravo susvojine na tom zemljištu, srazmerno površini posebnih fizičkih delova etažnih vlasnika, bez naknade. Na taj način je ostvareno pravno jedinstvo posebnog dela, zgrade i zemljišta.
Članom 106 Zakona o planiranju i izgradnji (“Sl. glasnik RS”, br. 72/2009, 81/2009 – ispr., 64/2010 – odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 – odluka US, 50/2013 – odluka US, 98/2013 – odluka US, 132/2014 i 145/2014) uspostavlja se princip jedinstva nepokretnosti po obavljenoj konverziji prava korišćenja u pravo svojine. Član 106 reguliše i način uspostavljanja jedinstva nepokretnosti kada je više objekata različitih vlasnika izgrađeno na jednoj parceli (st. 2) i u slučaju kada je na jednoj parceli upisano više sukorisnika ili suvlasnika, a samo jedan od njih je vlasnik objekta izgrađenog na toj parceli (st. 3).
*
Član 106, st. 1
Po okončanom postupku pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu, u skladu sa ovim zakonom, katastarska parcela izgrađenog građevinskog zemljišta zajedno sa objektima sagrađenim na njoj postaje jedinstveni predmet prava svojine (jedinstvo nepokretnosti), tako da se sva postojeća prava i tereti koji su postojali na objektu, odnosno posebnom delu objekta, od trenutka upisa prava svojine prenose i na tu katastarsku parcelu, odnosno deo katastarske parcele vlasnika tog posebnog dela, osim ako je na tom zemljištu ustanovljen dugoročni zakup u skladu sa ovim zakonom.
*
Tkođe, u odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa (“Sl. list SFRJ”, br. 6/80 i 36/90, “Sl. list SRJ”, br. 29/96 i “Sl. glasnik RS”, br. 115/2005 – dr. zakon) o sticanju svojine građenjem na tuđem zemljištu (čl. 24−26) predviđeno je da zemljište i zgrada na njemu kao jedinstven objekat prava svojine pripada graditelju ili vlasniku zemljišta. Ovo isključuje mogućnost da jedano lice postane vlasnik zemljišta, a drugo objekta.
U praksi je čest slučaj da je samo zemljište ili samo zgrada predmet hipoteke, a kako je zemljište nekada bilo u državnoj svojini nije ni postojala mogućnost da vlasnik zgrade založi i zemljište. Kasnije, kada se vršila konverzija prava korišćenja u pravo svojine, postojala je mogućnost da i zemljište bude predmet hipoteke. Članom 106, st. 1, Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se sva postojeća prava i tereti koji su postojali na objektu, odnosno posebnom delu objekta, od trenutka upisa prava svojine prenose i na tu katastarsku parcelu, odnosno deo katastarske parcele vlasnika tog posebnog dela, osim ako je na tom zemljištu ustanovljen dugoročni zakup u skladu sa ovim zakonom. Međutim, postoje slučejevi u praksi gde različiti poverioci imaju različite hipoteke na zemljištu i na zgradi koja je na tom zemljištu izgrađena. Ovim je narušen princip jedinstva nepokretnosti i onemogućena prinudna realizaciju bez dogovora poverilaca, što otvara prostor za brojne zloupotrebe. Na osnovu svega navedenog možemo zaključiti da je promet ili zaloga izgrađenog građevinskog zemljišta bez zgrade i obrnuto protivno javnom poretku i nezakonito.
